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    不動產買賣糾紛中以時效抗辯的類型
    更新時間2020-04-01   點擊:

      具體到司法實踐,不動產買賣糾紛中,出賣人援引訴訟時效抗辯的情形較多,以房屋買賣合同糾紛為例,主要有以下四種:無房無證型抗辯、有證無房型抗辯、有房無證型抗辯、一次阻斷型抗辯。

      第一,無房無證型抗辯。即如本文所舉案例1中的情形。合同簽訂后,買受人已按約支付房款,出賣人卻并未將房屋交付給買受人也未辦理產權變更登記,而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利,履行期限屆滿兩年之后,買受人起訴要求出賣人履行交付房屋和辦理產權變更登記的義務,出賣人以超過訴訟時效為由進行抗辯。

      在因房屋未交付而引發的爭議中,還存在兩種情形:其一是房屋已具備交付條件,買受人卻并未在約定期限屆滿后兩年內主張交付:其二是自約定的房屋交付期限屆滿之后一段時間甚至于買受人起訴之時,房屋始終未具備約定的交付條件。

      第二,有證無房型抗辯。合同簽訂后,買受人已按約支付房款,房屋也已辦理了產權變更登記,但房屋并未交付使用,而買受人也未在約定的義務履行期限屆滿后的兩年內向出賣人主張上述權利,履行期限屆滿兩年之后,買受人起訴要求出賣人履行交付房屋的義務,出賣人則以超過訴訟時效為由進行抗辯。

      第三,有房無證型抗辯。即如本文所舉案例2中的情形。合同簽訂后,買受人已按約支付房款,房屋也已交付給買受人,但出賣人卻并未在約定期限屆滿之后的兩年內辦理產權變更登記,履行期限屆滿兩年之后,買受人起訴要求出賣人辦理產權變更登記,出賣人以訴訟時效進行抗辯。

      第四,一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生的是違約金。房屋買賣合同糾紛中所產生的違約金大致有兩種類型。其一為數額確定的一時性違約金,其敘述方式大致如下:如出賣人未按照約定期限交付房屋,則自違約之日起10日內,一次性支付買受人違約金20萬元:其二為按日(月)計算的繼續性違約金,其敘述方式大致如下:如因出賣人的原因,導致買受人未按合同約定的期限取得房屋產權證書,則出賣人自約定期限屆滿之日起按日向買受人支付已付購房款的萬分之三的違約金,直至買受人取得房屋產權證書之日止。

      上述兩種類型的違約金中,第二種較為多見。就違約金是否應適用訴訟時效而言,肯定說當無異議,然實踐中存在的另外一個分歧在于,對于繼續性違約金的訴訟時效適用,是一次性阻斷權利人關于所有違約金的勝訴權,還是將其劃分為段,參考分期履行債務的規則,分別適用訴訟時效。但對于出賣人而言,在面對有關違約金的請求權時,其多引用"一次阻斷型"的時效抗辯,即如本文所列案例3中的情形。

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