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    不動產糾紛適用專屬管轄嗎?
    更新時間2019-10-30   點擊:

            近期,因房地產市場價格波動不斷加大,房地產開發企業經營狀況不佳,導致因開發商逾期交房、購房者逾期支付房款或銀行按揭款的情況頻發,由此而產生的《商品房買賣合同》糾紛為主的不動產糾紛數量急劇增加。此類糾紛是否應按傳統理解均適用不動產專屬管轄原則,由房屋所在地法院管轄呢?

      《民事訴訟法》專屬管轄原則規定,涉及不動產的糾紛由不動產所在地人民法院管轄。近年來,對于究竟什么是不動產糾紛還缺乏明確界定,理論界也存在不同的理解。在司法實踐中逐漸傾向于將不動產糾紛區分為不動產權屬糾紛、不動產合同糾紛,兩類糾紛因性質不同,在管轄方面也應適用不同的管轄原則。

      法條鏈接:《民事訴訟法》第三十三條規定,下列案件,由本條規定的人民法院專屬管轄:(一)因不動產糾紛提起的訴訟,由不動產所在地人民法院管轄。

      1、不動產權屬糾紛

      與不動產有實質聯系的糾紛,如土地確權、房屋質量、侵權等糾紛才適用專屬管轄,由不動產所在地人民法院管轄。

      2、不動產合同管轄

      與不動產僅有表面牽連關系的合同糾紛,如房屋買賣、房屋租賃等糾紛就沒有專屬管轄的必要,而應按照《民事訴訟法》第24條的規定:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”

      “不動產糾紛”應根據性質部分適用專屬管轄

      《民事訴訟法司法解釋》第二十八條對此作出了進一步的規定,明確適用專屬管轄的不動產糾紛范圍限定為部分物權糾紛,即“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛,按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的,以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地;不動產未登記的,以不動產實際所在地為不動產所在地”。

      根據民訴法司法解釋的上述規定,因商品房買賣合同產生的糾紛并不當然適用不動產專屬管轄的原則,只有與不動產物權相關的糾紛方能適用。現實中,因商品房買賣合同引發的糾紛,在房屋沒有竣工驗收交付業主、辦理產權登記之前,房屋的所有權沒有轉移,開發商與業主因商品房買賣合同產生的糾紛,大多屬于合同糾紛,不適用專屬管轄原則。

      不動產糾紛專屬管轄的“例外性規定”

      《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第一百二十九條中規定:“主合同和擔保合同發生糾紛提起訴訟的,應當根據主合同確定案件管轄。”司法實務特別是對于銀行貸款案件的審理均遵循這一規定,對于借款抵押擔保合同,在管轄問題上遵循從主合同管轄地原則,即便單純就抵押合同提起糾紛,也是由擔保人所在地法院管轄而不是由抵押物所在地法院管轄。


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