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    房屋買賣,賣方違約與繼續履行
    更新時間2019-07-25   點擊:

            二手房買賣合同簽訂后,一方當事人不同意繼續履行,愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同,而另一方堅持要求繼續履行,經審查合同繼續履行不存在現實困難的,應判決雙方繼續履行合同,但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導致不能履行合同的除外。

      1、契約即法。雙方就房屋交易的意思表示達成一致,賣方收取定金后,無法定或約定理由拒絕繼續履行,不僅有可能需要承擔違約責任,且同時仍需繼續履行。

      2、在買方逾期支付購房款情況下,賣方并不當然享有解除合同權利,合同亦不當然自動解除,賣方未依法履行通知或催告義務情況下,將房屋另售他人,可能會被認定“一房二賣”、根本違約,而承擔相應責任。

      3、賣方在簽訂二手房買賣合同時,接受買受人分期付款的,應將付款日期及條件約定明確,將違約認定的程序設定做到簡單明了,將違約責任的后果及解除合同的程序設定清晰,比如可以“短信通知雙方認可的手機聯系方式”達到解除合同的目的。對賣方而言,付款期限及解約條件約定不清,可能導致售房合同簽訂后,長期得不到履行,尤其在需要賣房回款另有急用的情況下,往往無法在短期內解除合同,造成進退失措,左右掣肘。故,房屋買賣合同中應注明交易雙方各自的聯系地址和方式,且約定該通訊地址及聯系方式“為所有通知、文件、資料等送達途徑。上述通訊地址或聯系方式如有變更,應在變更后三日內書面通知本合同其他各方,否則仍以原地址或方式為所有通知、文件、資料等送達途徑。通過郵寄送達的,以投郵當日視為送達。”

      4、二手房交易雙方約定就房屋買賣合同進行公證的,雙方應先核實是否符合公證辦理的條件,如未取得房產權屬證明的房屋,雖可進行合法交易,但卻可能無法辦理公證,在此情況下如何履行,如雙方不能達成一致,任何一方反悔,都有可能構成違約。

      5、在買受人以按揭貸款方式購買二手房情形,辦理貸款手續需交易雙方配合,實踐中本身因為銀行、擔保公司辦理貸款手續的審批過程有一定周期,如在該期間一方懈怠,往往容易在雙方之間形成不信任的狀態,一旦受到房產市場價格波動的影響,就會發生雙方互相指責違約的情形。對出賣人而言,簽約前應詳細了解買方付款方式,買受人辦理按揭的,需雙方各自提供的手續是否完備,正常的貸款到賬流程多久,對容易認為拖延的環節應通過違約條款加以防范。

      6、賣方為賦予自己不受限制的自由解約權利,約定“賠償同等已付購房款后可解約”,在收受購房款并為交付已數年,但始終未過戶情況下,訴請依約解除,可能不會被支持。


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