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    一房二賣,誰才是新房主?
    更新時間2019-07-18   點擊:

      買房,買房,買房,重要的事情說三遍,相信在現實生活中,不少人覺得一個家也就是在一個房子大家一起住著。在現今社會,買房已經成為不少人奮斗一生的目標,而正因為這種需求也出現了另一個社會現象就是一房二賣,由此也引來了糾紛,那么對于一房二賣,誰才是新房主?

      一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。這樣導致新房主難以確認,那么一房二賣,誰才是新房主?下面找法網小編在下文為大家以一個案例來講解。

      1、案例導入

      梁先生準備購買一套二手房,因買賣雙方互不信任,梁先生與房主商量,房款分兩次付清,先付10萬元,辦理產權轉移登記時再支付剩余的40萬元。一周后,梁先生準備辦理過戶手續,卻被告知此房已經賣給齊某。請問,該房產應該歸誰所有?

      2、案例解答

      解答:如果齊某購買此房時并不知道房主已經和梁先生簽訂了房屋買賣合同,齊某支付了合理價款,且辦理了產權轉移登記,那么該房產應歸齊某所有。

      《中華人民共和國物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記的,不發生效力,但法律另有規定的除外。

      由此可見,我國遵循的是不動產登記制度,梁先生與房主簽訂房產買賣協議后,因沒有及時辦理產權轉移登記,所購的房屋未發生物權變動,在此期間,房主又將此房出售給齊某,并辦理了產權轉移登記,如果齊某購買此房時不知道房主已經和梁先生簽訂了房屋買賣協議,并且支付了合理價款,齊某應該享有房屋的所有權。梁先生只能就自己的損失向房主主張權利。

      3、相關法律規定

      (1)《中華人民共和國物權法》第九條:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記的,不發生效力,但法律另有規定的除外。

      (2)《中華人民共和國物權法》第十五條 :當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

      (3)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

     

      4、對于一房二賣的處理具體方法

      對一房二賣糾紛,實務中應分別不同情況予以不同的處理:

      (1)出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形

      在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的:后買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。

      前買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領其給付的權利,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物,因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人,故其對該房屋的占有失去法律上的基礎,構成無權占有,應負返還房屋的義務。依據《合同法》第一百一十條第一項的規定,出賣人對買受人不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,在法律上或者事實上不能履行情況下,買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務,即應承擔相應的法律后果。也就是說,合同的標的物已經歸他人所有,實際履行已不能,在該種情形下,沒有強制實際履行問題。此時,合同上的債務轉化為損害賠償的債務。

      (2)出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同

      此時,由于房屋產權已經過戶,出賣人已非房屋所有權人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規定:“出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物,不構成買賣合同的標的物。  

      關于無權處分制度,《合同法》第五十一條規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”

      (3)兩次買賣均未完成過戶登記的處理

      在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下,房屋所有權仍為出賣人享有,而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權。原則上講,買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。基于先后買賣合同而生的此二重債權,系處于平等地位,并無位序關系,故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務。

      房屋買賣合同買受人的權利之一,也是履行的重要內容,就是行使房屋所有權過戶登記請求權。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下,誰先取得登記申請權,誰就有優先的效果。

      故就兩個合同的履行而言,首先應當以請求辦理過戶登記的先后,確認買受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優先權。同時請求的,應以約定的履行期屆至日的先后,確認履行期先屆至的合同的買受人行使登記請求權的優先權;一合同約定了履行期限,另一合同沒有約定履行期限,可確認沒有約定履行期限的合同的買受人行使登記申請權的優先權;均沒有約定履行期限的,原則上認為兩合同的買受人自合同成立時起即享有行使登記申請權,但訂立在先的合同的買受人獲得登記申請權的時間在前,應以訂立合同的先后,來保護訂立在先的合同。但這種保護并不是確認前買受人擁有房屋所有權,而是保護前買受人得以行使登記請求權的優先權,登記機關應優先受理前買受人的登記申請,法院可判決強制出賣人履行前一合同,督促其及時辦理登記手續。


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